Приходит
ко мне мой знакомый, который давно занимается бизнесом. Решил расширяться,
готов взять кредит "на развитие", а тут, как говорится "на ловца
и зверь бежит" - предлагают купить готовое кафе, которое почему то
"не пошло" у прежних хозяев.
Он
пришел и спрашивает, как лучше всё оформить?
Отвечая
на такой вопрос, наверное, можно целую монографию написать, но несколько
советов и своему знакомому и всем, кого это может коснуться, я все-таки
дам.
1)
В данном случае лучше покупать объект недвижимости, чем ООО, на которое этот объект
недвижимости "записан". Ну, вы меня понимаете... Оформил, заплатил
деньги, получил свидетельство, а там "хоть трава не расти".
Конечно,
любую сделку можно в последствии оспорить. Однако подать иск об оспаривание сделки,
это одно, а вот выиграть этот иск, если сделка была проведена качественно и
грамотно, практически невозможно. Тем более, что судебная практика по таким
категориям споров признает сделки недействительными только в самых крайних
случаях.
Да,
чуть не забыл, но и убедитесь, что объект недвижимости не обременен арендой и
прочими "залогами", ведь от перемены собственника право аренды
сохраняется (ст. 617 ГК РФ). О наличии или об отсутствии обременений можно
узнать из выписки из Единого госреестра прав на недвижимое имущество. Однако,
если договор аренды недвижимости заключен на срок менее одного года, он не
подлежит регистрации, а значит в ЕГРП никакой информации об аренде не будет.
Об
этом вам должны сказать в регистрационной палате, однако если договор аренды
заключен на срок менее года, там об этом могут и не знать.
2)
Иногда бывают ситуации, когда купить сам объект недвижимости просто
невозможно, а надо покупать ООО целиком. Ну, например, объект
"завязан" на аренду земли, или там какая-нибудь уникальная лицензия
на юрлицо, или какой-то контракт супер выгодный, который перезаключить почти
невозможно (такое бывает).
Тогда
целых три совета:
Во-первых,
надо провести тщательный предпродажный аудит компании, и не только по
поводу имеющихся активов, но и возможных налоговых рисков. Даже термин для
такого аудита есть дью-ди́лидженс (Due Diligence), когда объект инвестирования
проверяется на добросовестность. Внимательно посмотрите задолженность (как
кредиторскую, так и дебиторскую), основные фонды (не обременены ли?),
забалансовые счета не забудьте. И, конечно, надо понимать, что никакой, даже
самый лучший аудит не сможет гарантировать 100 % безопасности и исключить риск
того, что через год или два всплывет какой-нибудь "векселек" или
выданное поручительство будет сохранятся какое-то время.
Я
уж не говорю о том, на фирму может быть получен кредит, которые не получит
отражение в учете и об обязательствах купленной компании вы узнаете только
получив иск от банка.
Во-вторых,
чтобы подстраховать себя от тех "ужасов", о которых я указал выше
желательно предусмотреть в договоре купли-продажи особые условия на случай,
если после покупки предприятия "растаят подснежники", т.е. на юрлицо
всплывут убытки, причиной которой будут действия прежних собственников или
менеджеров. Например, придет выездная налоговая проверка и насчитают вам за
прошлые годы столько, что мало не покажется, а выплачивать то уже вам. Это тем
отдельная, как это всё оформить и сформулировать, но тем не менее... Некоторые
в этом случае используют или банковские гарантии или даже организуют из
продажной цены срочный депозит, процентов на 10, а то и более. Смысл его таков,
если что случится, то новый собственник рассчитается с третьими лицами из
замороженной суммы.
В-третьих,
выкупайте предприятие полностью и сразу, не оставляйте прежним владельцам
"ни пяди земли", ни одной акции, ни одной единицы доли. Иначе в
дальнейшем это может стать большой головной болью. Были случаи, когда
прежние хозяева вдруг прозревали ("такая корова нужна самому") и
начинали новым собственникам отравлять жизнь.
3)
На сколько это возможно упростите сделку до максимума. Ну типа
"купил-продал-ВСЁ". Дело в том, что продавцы очень часто начинают
"исполнять". То просят перечислить деньги "черт знает
куда", то разбивают сумму "это официально на счет, а это на особый
счет нашего собственника (менеджера, управляющего, сына акционера и т.д.,
("нужное подчеркнуть")).
Попытайтесь
сразу объяснить, что "в чужих схемах вы не участвуете". Лучше сказать
так - "я плачу, вот деньги, ну а вы там сами, что хотите то и
делаете".
Дело
в том, что потом, если в дальнейшем со стороны продавца вскроются
какие-то криминальные факты вы станете заложниками ситуации. Вы и свои то
претензии толком предъявить не сможете, т.к. сами "замараны". А с
другой стороны, если "наедут" на вашего продавца, то и вас, как
покупателя могут обвинить в "сговоре" и в "соучастии". И остаться
в стороне здесь будет очень трудно.
Естественно,
кому то мои рекомендации покажутся сверхочевидными. Кто-то упрекнет меня в
упрощенчестве или даже в примитивизме. Рад, что вы, мои оппоненты, столь мудры.
Однако,
поверьте, простенькие рекомендации, изложенные выше, за мою более чем 20-летнюю
практику порой оказывались в буквальном смысле "золотыми советами".
Даже банальные истины остаются истинами, несмотря на банальность.
Естественно,
я не рассматриваю ситуации "а что если иначе нельзя" и моими советами
толком не воспользоваться. Но что сказать? Только словам из песни "думайте
сами, решайте сами".
А
варианты и ситуации могут быть самыми разнообразными.
Но
в любом случае - всем удачи!!!!