(04) Вопросы, связанные с налогообложением дохода от продажи недвижимости, находящейся в собственности налогоплательщика мене 3-х лет. Отрывки из новой книги «Налогообложение доходов физических лиц: ответы на сложные вопросы налогоплательщиков и налоговых агентов»

Продолжаю публиковать отрывки из нашей новой книги, подготовленной издательством "Налоги и финансовое право" - «Налогообложение доходов физических лиц: ответы на сложные вопросы налогоплательщиков и налоговых агентов».

Начало. Интервью с А.В. Брызгалиным "Налог на доходы физических лиц: современное состояние и перспективы введения прогрессивной шкалы". 

Вопросы, связанные с налогообложением дохода от продажи недвижимости, находящейся в собственности налогоплательщика мене 3-х лет

 Доходы от продажи такого имущества облагаются налогом по ставке 13%.

Налогоплательщик должен сам исчислить и уплатить налог в бюджет (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

При этом налогоплательщик вправе претендовать на имущественный налоговый вычет (абз. 1 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Размер вычета зависит от вида проданного имущества.

Так, вычет в размере стоимости имущества можно получить от продажи жилых домов,

квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе. При этом максимальный размер вычета составляет 1 000 000 руб.

От продажи иного имущества налогоплательщик вправе претендовать на вычет лишь в сумме 250 000 руб.

Вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик может уменьшить сумму своих доходов на сумму расходов, связанных с приобретением недвижимости, которую он продает (абз. 2 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Пример. Иванов С.А. в 2013 г. продал квартиру, которая находилась в собственности налогоплательщика два года. Доход от продажи квартиры составил 1 500 000 руб.

При покупке данной квартиры в 2010 г. Иванов С. А. затратил 1 730 000 руб., из которых 1 700 000 руб. составляет стоимость квартиры, а 30 000 руб. – вознаграждение риэлтору.

Доход Иванова С. А. в 2013 г. составил 1 860 000 руб., из которых 1 500 000 руб. – доход от продажи квартиры, 360 000 руб. – доход в виде заработной платы.

Алгоритм действий Иванова С.А.:

Шаг 1. Прежде всего, Иванову С. А. нужно получить у работодателя справку 2-НДФЛ за 2013 г., в которой будет указан доход в виде заработной платы за 2013 г.

Шаг 2. До 30 апреля 2014 г. Иванов С. А. должен по месту своего жительства представить налоговую декларацию по НДФЛ, в которой общую сумму дохода за 2010 г. уменьшить на сумму имущественного налогового вычета:

1 860 000 руб. – 1 000 000 руб. (максимальный размер вычета) = 860 000 руб.

Таким образом, размер дохода Иванова С. А. в 2013 г., с которого нужно уплатить налог (13%) составляет 860 000 руб.

В данном случае Иванову С.А. выгоднее воспользоваться альтернативным вариантом и уменьшить сумму своих доходов на сумму расходов, связанных с приобретением квартиры в 2010 г.:

1 860 000 руб. – 1 700 000 руб. = 160 000 руб.

Теперь размер дохода Иванова С. А. в 2013 г., с которого нужно уплатить налог (13%) составляет 160 000 руб.

Шаг 3. Соответствующая сумма налога перечисляется в налоговую инспекцию до 15 июля 2014 г. (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Теперь остановимся на трудностях, связанных с налогообложением, которые могут возникнуть у налогоплательщика при продаже недвижимости, находящейся в собственности налогоплательщика менее трех лет.

а) Вполне возможно, что до прочтения данной статьи налогоплательщик даже не подозревал, что может вернуть определенную сумму из бюджета, и захотел воспользоваться вычетом по квартире, проданной несколько лет назад.

По нашему мнению, налогоплательщик и в данном случае может воспользоваться налоговым вычетом, поскольку НК РФ не содержит ограничений относительно срока, в течение которого налогоплательщик может воспользоваться таким вычетом.

б) Мнения налогоплательщика и налогового органа могут не совпасть по вопросу применения имущественного вычета при продаже нескольких объектов недвижимости, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет.

При продаже нескольких объектов недвижимости, принадлежащих налогоплательщику на праве собственности менее трех лет, финансовое ведомство отвергает возможность применения имущественного вычета в соответствующей сумме по каждому такому объекту недвижимости.

В частности, в письме Минфина РФ от 23.10.2008 № 03-04-05-01/396 указано, что «при продаже принадлежащих физическому лицу на праве собственности менее трех лет нескольких жилых помещений, оно имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере, не превышающем в целом по всем объектам недвижимости 1 000 000 руб.».

По нашему мнению, налогоплательщик вправе претендовать на имущественный вычет, предусмотренный подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, по каждому объекту.

Представляется, что иное толкование противоречит конституционным принципам равенства и справедливости, поскольку применение предельных размеров вычета, предусмотренных подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в целом по всем объектам может привести к ситуации, ставящей в неравное положение налогоплательщиков, продавших несколько объектов в течение одного налогового периода, по сравнению с теми, кто продал один объект, или с теми, кто продал такое же количество объектов в течение нескольких налоговых периодов.

Учитывая неопределенность в толковании, а также отсутствие судебной практики по данному вопросу, можно предположить, что свою позицию налогоплательщику придется доказывать в суде.

в) Определенные сложности могут возникнуть у налогоплательщика при определении размера имущественного вычета в ситуации, когда два дольщика в одном налоговом периоде продают свои доли в определенном объекте (квартире, даче и т.д.).

Указанная ситуация регламентирована абз. 5 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ: «при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)».

Это, конечно, очень странно.

Получается, что если дольщики продали в одном налоговом периоде свои доли в квартире каждый, к примеру, по 2 000 000 руб., то вычет им может быть предоставлен в сумме, не превышающей 1 000 000 руб., а там уж указанный вычет они распределяют соразмерно своей доле.

А если указанные дольщики продадут свои доли по такой же цене, но в разные налоговые периоды, то каждый из них сможет уменьшить свою налоговую базу на 1 000 000 руб., то есть общая сумма вычета на двоих составит 2 000 000 руб.

Отдельно хотелось бы обговорить размер имущественного вычета при продаже доли жилого помещения, выделенной в натуре (если часть помещения отдельно поименована в свидетельстве о государственной регистрации права).

В Постановлении Конституционного суда РФ от 13.03.2008 № 5-П указано, что «по смыслу положений подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ граждане вправе продавать жилые помещения, являющиеся как единым объектом права общей долевой собственности, так и выделенными из них в натуре долями, признаваемыми объектом индивидуальной, а не общей долевой собственности, и получать при этом право на имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей (при нахождении имущества в собственности менее трех лет)».

В данном случае суд сделал вывод о том, что имущественный налоговый вычет предоставляется в полном объеме, поскольку выделенные в натуре доли являются самостоятельными объектами индивидуального права собственности.

г) По нашему мнению, с которым солидарно финансовое ведомство, при продаже в одном налоговом периоде нескольких объектов недвижимости можно получить имущественный вычет по одному из них и уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов на расходы, связанные с их получением по другим объектам.

Так, в письме Минфина РФ от 03.06.2009 № 03-04-05-01/418 разъяснено, что: «при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры, в размере до 1 000 000 руб. и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением».

(Продолжение следует)