Еще раз к вопросу о переоформлении права собственности и получении освобождения дохода от НДФЛ

Как ни странно, но этот вопрос по НДФЛ нам задают постоянно.
То ли ситуация типичная, то ли налоговые органы здесь особо лютуют, то ли людей возмущает явная несправедливость момента, но вопрос заключается в следующем.
Физическое лицо приобретает объект недвижимости (здание, сооружение, квартиру, земельный участок и др.) и владеет им на праве собственности более 3 лет.
Но в течении 3-х лет по этому объекту происходит какое-то переоформление свидетельства о праве собственности. Это может производится по причине разделение объекта (перепланировка квартиры, разбивка одного земельного участка на несколько участков, раздел квартиры при разводе супругов и т.д.). А когда начинается продажа как бы "нового" объекта, то налоговый орган механически смотрит на дату выдачи свидетельства и заявляет: "У вас в собственности это имущество менее 3-х лет, поэтому права на освобождение дохода от НДФЛ вы не имеете".
Речь идет о знаменитой налоговой льготе (пусть это будет льгота) по НДФЛ на основании подп. 17.1 ст. 217 НК РФ, в соответствии с которой не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: 17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.  

Чтобы долго не рассуждать, приведу только один судебный акт, который я считаю в данном случае основополагающим. Это Определение Верховного Суда РФ от 11.05.2011 № 67-В11-2, согласно которому факт последующей регистрации объектов недвижимости, возникших после раздела единого нежилого помещения, не влечет прекращения права собственности на спорное имущество, право собственности на которое было зарегистрировано ранее. 
Мне кажется, что в этой связи вопрос решен.
Или есть другое мнение.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 мая 2011 г. N 67-В11-2

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

в составе

председательствующего Хаменкова В.Б.,

судей Горчаковой Е.В. и Калининой Л.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Тубольцева О.И.
о признании незаконным и отмене решения налогового органа по надзорной жалобе УФНС России по Новосибирской области на определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 8 июня 2010 г., которым отменено решение Калининского районного суда г. Новосибирска от 3 марта 2010 г. об отказе в удовлетворении заявления Тумбольцева О.И. и принято новое решение об удовлетворении заявления.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горчаковой Е.В., представителя ИФНС по Калининскому району г. Новосибирска по доверенности Соколова В.В., представителя Федеральной налоговой службы по доверенности Аверьянову О.Г., поддержавших жалобу, возражения на жалобу представителя Тумбольцева О.И. по доверенности Кузина В.И., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

решением ИФНС России по Калининскому району г. Новосибирска от 30 июня 2009 г. N 14-12/20, оставленным без изменения решением УФНС России по Новосибирской области от 14 сентября 2009 г., Тумбольцев О.И. привлечен к ответственности за совершение налогового правонарушения, предусмотренного пунктом 1 статьи 122 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с неуплатой налога на доход, полученный в 2007 году от продажи нежилых помещений, находившихся в его собственности менее трех лет.

Тубольцев О.И., считая решение налогового органа о привлечении его к ответственности незаконным, обратился в суд с заявлением о его отмене, указав в обоснование требований, что имущество, являющееся предметом трех договоров купли-продажи от 25 декабря 2007 г., находилось у него в собственности с апреля 2004 года, в связи с чем полагает, что имеет право на налоговый вычет в сумме, полученной от реализации недвижимости в виде 10 объектов нежилых помещений, выделенных в 2007 году из одного нежилого помещения.

Решением Калининского районного суда г. Новосибирска от 3 марта 2010 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 8 июня 2010 г. указанное решение суда отменено, требования Тубольцева О.И. удовлетворены.

Определением судьи Новосибирского областного суда от 7 октября 2010 г. в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции отказано.

15 февраля 2011 г. в связи с поступлением надзорной жалобы дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 21 марта 2011 г. надзорная жалоба ИФНС России по Калининскому району г. Новосибирска с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.

В надзорной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 8 июня 2010 г. ввиду неправильного применения норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к следующему.

В силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что судом кассационной инстанции при рассмотрении настоящего дела такого характера существенных нарушений норм материального и процессуального права допущено не было.

Отказывая в удовлетворении заявления Тубольцева О.И., Калининский районный суд г. Новосибирска пришел к выводу, что право собственности на проданные заявителем объекты недвижимости возникло только после регистрации права собственности 16 ноября 2007 г., то есть имущество находилось в собственности к моменту его продажи менее трех лет, что не дает оснований для применения имущественного налогового вычета.

При этом суд первой инстанции руководствовался положениями статей 209, 220, 228, 229 Налогового кодекса Российской Федерации, статьями 131, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ), а также разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда, сделал вывод о том, что право собственности на объекты недвижимости, проданные в декабре 2007 года, возникло у заявителя на основании договора купли-продажи от 6 апреля 2004 г., в связи с чем признал неправомерными отказ Тубольцеву О.И. в предоставлении имущественного налогового вычета и привлечение его к ответственности за совершение налогового правонарушения.

Проанализировав положения Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие права собственника, основания прекращения права собственности, статьи 2, 12 Федерального закона N 122-ФЗ, нормы Налогового кодекса Российской Федерации об имущественном налоговом вычете, суд кассационной инстанции удовлетворил требования Тубольцева О.И., считая, что произведенная заявителем перепланировка нежилого помещения путем его раздела на отдельные помещения и последующая их регистрации как отдельных объектов учета не свидетельствует о том, что имуществом, отчужденным в 2007 году по договору купли-продажи, заявитель владел менее трех лет.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации находит данный вывод судебной коллегии правильным, соответствующим нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.

Положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, установлено, что при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 названного Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей. При продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно положениям пункта 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

По смыслу приведенной нормы, такое подтверждение должно соответствовать требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации без искажения содержания правового режима собственности в отношении объекта недвижимости, основываться исключительно на представленных документах, подтверждающих право и его содержание.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в отношении которого он вправе совершать любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе распоряжаться иным образом, не связанным с его отчуждением или передачей во владения другим лицам (пункты 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает основания прекращения права собственности: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Как усматривается из материалов дела, по договору купли-продажи от 6 апреля 2004 г. заявитель приобрел нежилое помещение площадью 998,1 кв. метра на 3 этаже дома 1 (приказом администрации Калининского района г. Новосибирска от 29 марта 2007 г. N 322-о-о дому присвоен N 15) по <...> на станции <...> района области, право собственности на которое зарегистрировано 7 мая 2004 г. в установленном законом порядке.

Впоследствии Тубольцев О.И. произвел перепланировку указанного помещения, разделив его на 10 групп нежилых помещений.

Согласно разъяснению генерального директора ООО ПСК "ГорСтройРемПроект" выполненные в названном помещении работы по демонтажу несущих конструкций (перегородок), возведение новых перегородок из легких конструкций, замена деревянных оконных блоков на блоки из ПВХ, отделка помещений не затрагивают конструктивные особенности здания, не нарушают характеристики их надежности и безопасности, являются перепланировкой нежилого помещения, не влекущей изменения основных технико-экономических показателей здания (л.д. 113).

Полученные в результате раздела нежилые помещения, имеющие одинаковый реестровый и предыдущий кадастровый номера, 2 октября 2007 года Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Новосибирска поставлены на учет как части объекта недвижимости (л.д. 14 - 23), 16 ноября 2007 г. выданы свидетельства о государственной регистрации права поставленных на учет помещений, в которых в качестве правового основания для регистрации права указаны, как и в свидетельстве о регистрации права от 7 мая 2004 г., договор купли-продажи объекта недвижимости от 6 апреля 2004 г. и акт приема-передачи этого же числа (л.д. 103 - 112).

Установленные судом указанные фактические обстоятельства, подтвержденные материалами дела, анализ приведенных выше правовых норм свидетельствуют о том, что 25 декабря 2007 г. Тубольцев О.И. продал имущество в виде 10 объектов нежилых помещений, находившихся у него в собственности с апреля 2004 года, как части целого объекта недвижимости.

В связи с изложенным судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда пришла к правильному выводу о праве заявителя на налоговый имущественный вычет.

Доводы надзорной жалобы об отсутствии у заявителя права на имущественный налоговый вычет, поскольку им проданы вновь созданные объекты недвижимости, право собственности на которые возникло с момента государственной регистрации в 2007 году, Судебная коллегия находит несостоятельными.

Действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимость ее раздел на отдельные самостоятельные части с последующей постановкой на кадастровый и технический учет.

Согласно пункту 9 статьи 12 Федерального закона N 122-ФЗ в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

При этом Федеральный закон N 122-ФЗ не возлагает на собственника недвижимого имущества обязанности повторно регистрировать свое право, в том числе на отдельные части объекта недвижимости, следовательно, факт регистрации заявителем объектов недвижимости, возникших после раздела единого нежилого помещения, не влечет прекращения права собственности на спорное имущество, являющееся частями нежилого помещения, право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке в 2004 году.

Из пунктов 26, 27, 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принятых во исполнение пункта 5 статьи 12 Федерального закона N 122-ФЗ и утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219, следует, что в случае разделения объекта недвижимости на несколько новых закрывается связанный с ним раздел указанного реестра, поскольку прекращает существование объект недвижимости как единица кадастрового учета, но не право собственности на имущество, которое до раздела объекта недвижимости находилось у заявителя в собственности в виде частей единого объекта недвижимости.

Анализ положений пункта 67 названных Правил в системном единстве с приведенными выше нормами свидетельствует о том, что такие обстоятельства, как изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, не влекут за собой прекращения или перехода права на него.

Таким образом, факт регистрации заявителем объектов недвижимости, возникших после раздела единого нежилого помещения, не влечет прекращения права собственности Тубольцева О.И. на спорное имущество, являющееся частями нежилого помещения, право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке в 2004 году.

Не является основанием для отмены кассационного определения и довод жалобы о противоречии нормам гражданского законодательства вывода судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда о том, что правоустанавливающим документом для спорных объектов недвижимости является договор купли-продажи от 6 апреля 2004 г.

Данный вывод сделан на основании 10 свидетельств о регистрации права на спорные объекты, в которых именно этот договор указан как основание государственной регистрации.

Названные свидетельства выданы уполномоченным органом, не признаны недействительными.

Между тем утверждения налоговой инспекции о том, что спорные объекты недвижимости являются вновь созданными, материалами дела не подтверждаются, основаны на переоценке имеющихся доказательств, не соответствуют положениям пункта 1 статьи 25 Федерального закона N 122-ФЗ, согласно которому право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Такие документы в материалах дела отсутствуют.

В связи с изложенным Судебная коллегия находит вывод суда кассационной инстанции о незаконности решения налогового органа о привлечении Тубольцева О.И. к ответственности постановленным на правильном применении и толковании норм материального права, соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Основания для удовлетворения надзорной жалобы УФНС России по Новосибирской области, доводы которой не свидетельствуют о том, что кассационной инстанцией допущена судебная ошибка, без устранения которой невозможно восстановление и защита существенно нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защищаемых законом публичных интересов, отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 388 и 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 8 июня 2010 г. оставить без изменения, надзорную жалобу УФНС России по Новосибирской области - без удовлетворения.